A norma altera substancialmente os procedimentos e exigências, estabelecendo critérios de valores máximos de venda e locação, faixas de renda dos beneficiários e mecanismos de fiscalização. A partir disso, propõe-se um conjunto de recomendações jurídicas, de governança e operacionais que devem ser implementadas por incorporadoras e construtoras para se manter em conformidade e mitigar riscos legais.

Desafios regulatórios para construtoras na habitação popular

O decreto representa uma reestruturação significativa na regulamentação das unidades HIS e hmp, especialmente no que diz respeito à transparência, função social e controle sobre o uso dos imóveis. Ao estabelecer limites claros para os valores de venda e locação das unidades, atrelando os aluguéis a um teto de 30% da renda familiar, o decreto reforça a função social da moradia e impõe maior controle sobre sua destinação, conforme tabela abaixo: Classificação Faixa de Renda Familiar Mensal Valor Máximo de Venda Valor Máximo de Locação HIS-1 Até R$ 4.554,00 ou R$ 759,00 per capita R$ 266.000,00 HIS-1: R$ 1.366,20 HIS-2 Até R$ 9.108,00 ou R$ 1.518,00 per capita R$ 369.600,00 HIS-2: R$ 2.732,40 HMP Até R$ 15.180,00 ou R$ 2.277,00 per capita R$ 518.000,00 HMP: R$ 4.554,00

Esses valores têm efeito vinculante para incorporação, comercialização e financiamento, funcionando como limitadores formais à atuação do mercado em empreendimentos com finalidade social. Uma das principais inovações é a proibição da locação por temporada ou de curta duração, medida que visa evitar o desvirtuamento do uso residencial para fins turísticos, comerciais ou de hospedagem transitória. Ao vedar essa prática, o município busca preservar a função social da propriedade, assegurar estabilidade habitacional às famílias beneficiadas e impedir a conversão dessas unidades em ativos de especulação ou fontes de renda alternativa.

O decreto atribui às subprefeituras a competência para fiscalizar a publicidade de empreendimentos HIS e HMP, incluindo folders, sites, estandes e mídias digitais. Irregularidades devem ser encaminhadas à SEHAB e à PGM, viabilizando uma atuação descentralizada e imediata. A medida reforça o dever de transparência e amplia a responsabilidade das incorporadoras sobre a comunicação institucional e comercial dos empreendimentos.

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Procedimentos jurídicos obrigatórios

É obrigatória a averbação, na matrícula dos imóveis, da destinação social da unidade, HIS-1, HIS-2 ou HMP, com indicação expressa da faixa de renda familiar atendida. Essa anotação deverá ser realizada no momento do registro do empreendimento ou da unidade autônoma, vinculando formalmente o imóvel à sua finalidade habitacional social, nos termos do decreto 64.244/25. Para cada unidade, caberá à incorporadora, e não mais às instituições financeiras, emitir a certidão de renda familiar do adquirente, conforme modelo da SEHAB, e assinar termo de responsabilidade quanto à veracidade das informações e ao correto enquadramento nas faixas definidas.

A falsidade ou omissão de dados poderá resultar em sanções administrativas e penais, conforme o art. 5º do decreto, representando risco jurídico direto à incorporadora. Os contratos de promessa de compra e venda deverão conter cláusulas obrigatórias que proíbem a revenda acima do valor-teto, vedam a alienação a adquirentes fora das faixas de renda e impõem uso exclusivamente habitacional por, no mínimo, 10 anos após o “Habite-se”.

Também será exigido consentimento expresso para tratamento de dados pessoais, conforme a LGPD, permitindo a fiscalização pela SEHAB. Essas exigências reforçam a rastreabilidade jurídica, asseguram a efetividade das políticas habitacionais e consolidam a corresponsabilidade das incorporadoras na preservação da função social da propriedade.

Governança, compliance e oportunidades estratégicas

Fato é que, o decreto impõe um novo paradigma regulatório ao setor da habitação popular em São Paulo, com exigências jurídicas, técnicas e operacionais que afetam diretamente o modelo de negócio de incorporadoras e construtoras. Mais do que cumprir etapas burocráticas, será necessário revisar com profundidade os procedimentos internos que envolvem o desenvolvimento, o registro e a comercialização de empreendimentos HIS e HMP, sob pena de exposição a riscos concretos, jurídicos, administrativos e reputacionais.

O novo regime demanda que as empresas tenham domínio sobre normas urbanísticas específicas, procedimentos registrais, critérios de renda familiar, restrições de uso e revenda, além de cuidados adicionais com a publicidade e com o tratamento de dados pessoais dos adquirentes. Cada uma dessas frentes exigirá soluções jurídicas articuladas e atualizadas, que dialoguem com a regulamentação ainda pendente da SEHAB e com o funcionamento prático dos órgãos fiscalizadores.

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O decreto incorpora, ainda, uma lógica de responsabilização objetiva por parte do incorporador, que passa a assumir o dever de verificar renda, garantir a destinação habitacional e manter o vínculo legal do imóvel à sua finalidade social por um período de dez anos. Isso afeta diretamente a formulação contratual, o relacionamento com clientes e os controles internos da empresa. A ausência de uma estrutura adequada para lidar com essas exigências pode comprometer não apenas um empreendimento, mas também a reputação institucional da incorporadora junto ao mercado, ao poder público e aos órgãos reguladores.

É nesse contexto que se impõe uma atuação jurídica especializada, capaz de revisar cláusulas contratuais, ajustar processos de due diligence documental, orientar campanhas de divulgação à luz das novas regras e estruturar modelos de compliance voltados à habitação popular. A adoção preventiva dessas medidas não apenas reduz o risco de autuações e litígios, como também posiciona a empresa de forma estratégica para acessar os benefícios vinculados ao regime: incentivos fiscais, agilidade no licenciamento, maior previsibilidade urbanística, elegibilidade para parcerias com o poder público e aderência a parâmetros ESG exigidos por financiadores e investidores institucionais.

Não se trata, portanto, de apenas “cumprir o decreto”, mas de compreender suas implicações profundas e transformá-las em diferencial competitivo. Empresas que buscarem orientação qualificada desde já estarão mais bem preparadas para operar nesse novo ambiente regulatório, com segurança, conformidade e visão de longo prazo. O desafio regulatório é, ao mesmo tempo, uma oportunidade para requalificar o mercado imobiliário com foco na justiça a social e na sustentabilidade urbana.

Getlaine Coelho Alves – Advogada e sócia da Lee, Brock, Camargo Advogados (LBCA).

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1. No que consiste o e-Agendas?

Registra as agendas de compromissos públicos dos agentes públicos, sendo de uso obrigatório pelos órgãos e entidades da administração pública federal direta, autárquica e fundacional e facultativo para as empresas públicas e sociedades de economia mista. O e-Agendas será gerenciado e mantido pela Controladoria-Geral da União. Os registros permanecerão disponíveis para consulta por, no mínimo, 5 anos.

2. Quais os dados que devem constar no e-Agendas?

Devem ser registrados compromissos públicos do agente público, seja presencial ou não, no país ou no Exterior, especificando assunto, local, data, local e horário, além de participantes. As viagens realizadas no exercício da função pública, custeadas pela administração pública, também serão incluídas gradativamente na agenda pública, quando houver integração do e-Agenda e o Sistema de Concessão de Diárias e Passagens.

3. Quem é considerado agente público?

Segundo o Decreto, é “agente público – o servidor público e todo aquele que exerça, ainda que transitoriamente ou sem remuneração, por eleição, por nomeação, por designação, por contratação ou por qualquer outra forma de investidura ou vínculo, mandato, cargo, emprego ou função no Poder Executivo federal”. No caso de audiência, o agente público deve estar acompanhado de outro agente público ou informar o motivo por que esse requisito não está sendo cumprido (art.16)

4. Qual o tratamento dado ao recebimento de presentes?

Muito comuns no final do ano, os presentes destinados a agentes públicos federais, segundo o art. 17, é vedado e deve ser entendido como bem, serviço ou vantagem de qualquer espécie de quem tenha interesse em sua decisão ou colegiado que o agente integre. Mas o agente público poderá receber “brindes”, classificados como itens de baixo valor econômico e distribuídos de forma generalizada, como cortesia.

5. Como fica a concessão de hospitalidade?

Poderão ser concedidas por agentes privados aos públicos, no todo ou em parte, desde que haja autorização do órgão de vínculo do agente público, sempre levando em conta os interesses e riscos à integridade e imagem dos órgãos. A mesma regra se aplica aos itens de hospitalidade e não devem ser caracterizados como benefício pessoal.

Acesse a Íntegra do Decreto aqui

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1. Quais as novidades introduzidas pelo Decreto nº10.887/2021?

Acompanha as mudanças trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.874/2019) e Lei nº 13.140/2015, sobre mediação e autocomposição de conflitos na administração pública. O texto detalha as etapas do processo administrativo sancionatório, uniformiza e contribui para estabelecer mais segurança jurídica.

2. Haverá sanções por descumprimento dos Termos de Ajustamento de Conduta?

Sim, se o fornecedor não cumprir os termos do acordo celebrado com a administração pública para reparar danos à violação de direitos do consumidor, isso acarretará perda dos benefícios concedidos pelo TAC, sem prejuízo da pena pecuniária diária. O termo de ajustamento de conduta poderá estipular obrigações de fazer ou compensatórias, que deverão ser estimadas preferencialmente em valor monetário.

3. O que iniciará a apuração da infração?

O processo administrativo e as investigações serão iniciadas somente a partir de ato por escrito da autoridade competente ou lavratura do auto de infração. Haverá averiguação preliminar da autoridade de proteção e defesa do consumidor para saber se cabe instauração de processo contra a prática infrativa.

4. O que acontece se o fornecedor for acionado em mais de um Estado?

O fornecedor de produtos ou serviços que for acionado pelo mesmo fato gerador da prática infrativa ao consumidor em diferentes estados será remetido à autoridade máxima do sistema estadual de defesa do consumidor, que aplicará as sanções cabíveis. Essa plataforma digital de atendimento, pública e gratuita, se tornou uma ferramenta imprescindível para solucionar conflitos consumeristas de forma digital entre empresas e consumidores, que ainda não é utilizada em todo seu potencial, porque há milhões de processos consumeristas tramitando no Judiciário. O prazo médio de respostas da Consumidor.Gov é de apenas 6,5 dias, enquanto as ações no Judiciário podem levar anos. O percentual de reclamações respondidas da plataforma também é alto: 99,3% , confirmando sua eficiência. A LBCA lançou até um e-book para explicar como essa plataforma atua e como poder ajudar as empresas a reduzir seu estoque de processos judiciais.

5. O que pode atenuar o ato lesivo ao consumidor?

Alguns fatores serão levados em consideração, como a gravidade da infração, extensão do dano, vantagem auferida, condição econômica do infrator e proporcionalidade entre a gravidade da falta e intensidade da sanção. Também serve como atenuante se ele aderiu à plataforma Consumidor.gov.br (Decreto 8.573/2015)

6. Em que casos, o processo administrativo pode deixar de ser instaurado?

Quando a infração for de baixa lesão ao bem jurídico tutelado, a autoridade administrativa pode decidir não instaurar processo administrativo sancionador. Essa decisão ocorrerá depois de averiguação preliminar instaurada pela autoridade competente de proteção e defesa do consumidor, que pode requerer esclarecimento do representado ou de terceiros.

Veja a íntegra do Decreto 10.887/2021

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