1.Qual o procedimento para transmissão de propriedade?
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transmissão de propriedade deve ser realizada por meio de escritura pública e registro em cartório de imóveis. Desse modo, para finalizar a compra e venda de um imóvel, devem as partes realizar todo o processo de documentação, que consiste em lavrar o contrato no cartório de no-tas, devidamente assinado pelas partes e, posteriormente, registrar no cartório de registro de imóveis.

2.Qual a importância do imediato registro da compra e venda e sua trans-missão?
O risco de não registrar a transmissão e/ou contrato particular de compra e venda do imóvel, pode acarretar prejuízo para ambas as partes.
Para o vendedor, até o devido registro do contrato e/ou transmissão da propriedade, as obrigações oriundas da propriedade, será de obrigação des-te, por se tratar de obrigações propter rem, ou seja, que acompanha o bem, como IPTU e o Condomínio, pois são “despesas” do imóvel.
Destaca-se que, a simples alegação de que o imóvel foi objeto de contra-to de compra e venda, porém o registro e transferência não foi devidamente realizado, não é suficiente para retirar a obrigação do vendedor.Para o comprador, até o devido registro do contrato e/ou transmissão da propriedade, sofrerá com uma insegurança patrimonial, uma vez que, devido a dívidas do atual proprietário, poderá o bem ser objeto de penhora, onde o comprador deverá intervir no processo como terceiro, nos termos do artigo 674 do Códi-go de Processo Civil.

3. E no caso de falecimento do proprietário do imóvel?
Para proceder com o registro e transmissão será necessário aguardar pela conclusão do inventário, boa vontade dos herdeiros ou autorização judicial, o que levará muito tempo, podendo acarretar diversos prejuízos para o comprador.

4.Na hipótese de inércia de uma das partes para transmissão, qual medida poderá ser tomada?
Em todas as situações, poderá as partes procurar medidas para resolver o impasse de forma amigável extrajudicialmente, porém caso não seja possível chegar em um consenso, poderá a parte interessada buscar medidas judiciais para obter a transmissão do bem. O comprador atendendo aos requisitos do artigo 1.242 do Código Civil, poderá ingressar com ação de usucapião, para adquirir a propriedade, comprovando que, tem a posse do bem por 10 (dez) anos de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.

5.Que outra medida judicial poderá ser tomada?
Despois de cumpridas as determinações pactuadas no contrato particular de compra e venda, poderá a parte ingressar com ação de adjudicação compulsória, conforme prevê o artigo 1.418 do Código Civil. Desse modo, o Juízo em grau de sentença, determinará a transmissão de propriedade, podendo apresentar a referida decisão como ofício no cartório de registro de imóveis para obter a transferência formal.

6.Em que casos é possível utilizar o Alvará Judicial?
O artigo 719 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade do emprego do Alvará Judicial, quando não houver litígio entre os interessados para obtenção da tutela jurisdicional, possibilitando a transferência da propriedade do bem. Dessa forma, em caso de morte e/ou não ser localizada a outra parte, poderá o interessa-do dar início ao procedimento diante da demonstração da quitação do preço e de restar claro no instrumento de compra e venda o evidente o desejo de transferir o bem, não existindo motivos para o indeferimento do pedido.

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1. É possível, previamente, saber se um terreno está em situação regular?

Sim. Como primeiro passo, no município de São Paulo é possível obter o histórico do terreno pelo site da prefeitura, na página destacada para o CEDI (Cadastro de Edificações) – https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/servicos/index.php?p=6584-. Lá, além do histórico, é possível ter acessos às certificações de regularidade e às notificações de irregularidades.

2. Quais os cuidados básicos que devem ser tomados na compra e venda de imóveis?

Existe uma regra principal: conhecer a idoneidade do proprietário/vendedor, bem como o histórico do imóvel, ou seja, a origem do terreno, quais foram os vendedores e compradores anteriores. Essas informações estão disponíveis na matrícula atualizada, que se obtém no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) , no qual  o imóvel está registrado.

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3. Quais as consequências da aquisição um imóvel irregular?

São muitas as consequências, porque muitas também são as irregularidades, construção em um terreno/loteamento que pertence a uma área de proteção ambiental, uma construção sem alvará, a ampliação sem informar a prefeitura, a casa que não consta no cartório, a venda realizada sem averbação na matrícula etc. E com isso, vem as consequências, das quais destaco as cinco principais: Multas e Embargos, Dificuldade de Venda, Dificuldade para Liberação de Alvará de Funcionamento, IPTU pode ser mais caro e Dificulta o inventário.

4. Venda de imóvel em situação irregular, sem o conhecimento do comprador acerca da irregularidade, pode gerar dano moral?

Sim, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, é possível. Recentemente, tivemos um julgado muito relevante que abordou as questões de irregularidades voltadas para loteamento. O julgado tratou de uma imobiliária que vendia terrenos com a informação de que o loteamento foi autorizado pelo poder público, quando na verdade não havia qualquer autorização. Com a falsa informação, induziram consumidores a adquirir bens em situação irregular, o que restou evidenciado a prática de ofensa à coletividade, ao passo que os lotes eram vendidos com base em uma informação de falsa regularidade. A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, adotou esse entendimento ao condenar uma empresa da cidade de Betim, em Minas Gerais, ao pagamento de R$ 30 mil a título de indenização pelos prejuízos causados aos consumidores. O entendimento é de que a imobiliária incorreu na prática de publicidade enganosa, pois os compradores adquiriram os lotes no condomínio por acreditar que loteamento estaria em situação regular, no entanto, após a compra descobriram que o loteamento não havia sido aprovado pela prefeitura, o que impossibilitou o registro da propriedade.

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1. Qual é o tipo de sistema de reserva de imóveis usados pelas plataformas digitais?

É considerado atípico, porque não é caracterizado como reserva por temporada (prazo não superior a 90 dias) ou hospedagem oferecida por hotéis. Ambas regulamentadas. Para a Quarta Turma do STJ, em recente julgamento, trata-se de “ uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel”

2. Como o STJ interpreta cada tipo de moradia?

Em seu voto, o ministro Raul Araújo destacou cada conceito: residência é moradia habitual, domicílio é residência com intenção de permanência definitiva e hospedagem é habitação temporária.

3. A questão de segurança pesou na decisão do STJ?

Sim, concretamente o STJ analisou o caso de um condomínio de Porto Alegre (RS), onde os condôminos alegavam que esses contratos de hospedagem por aplicativo comprometia a segurança dos condôminos, portarias e áreas comuns, possibilitando a entrada de pessoas desconhecidas que poderiam praticar roubos e outros delitos.

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4. Quais são os direitos do proprietário do imóvel?

O direito de poder dispor do bem imóvel como assegurado em lei . No entanto, a doutrina estabelece que a residência tem características que não coadunam com a eventualidade e a transitoriedade. No julgamento do STJ, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, teve voto vencido, mas para ele proibir que o proprietário explorar economicamente seu imóvel afronta o direito de propriedade, constitucionalmente garantido.

5. O julgamento do STJ proíbe a reserva de imóveis por plataformas?

Não, a oferta de alojamento e prestação de serviços pode ser mantida , observando-se a sua destinação e as limitações da propriedade em regime de condomínio. Há inúmeras modalidades de reserva de imóveis, integral, parte do imóvel, de temporada e cada edifício determina as suas características em sua convenção.

6. É possível divisar uma nova tendência?

O entendimento do STJ não é definitivo e deve vir novas respostas do Legislativo ou do Judiciário. A tendência é que as convenções condominiais de novos prédios já prevejam a necessidade de se adequar a essa nova forma de reserva de imóveis por plataforma digital. Até porque os novos prédios possuem uma série de serviços, como portaria 24 horas, medidores de água individualizada, lavanderia coletiva, etc. Um perfil mais afinado à reserva de imóveis da unidade por plataforma digital.

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